建売住宅の探し方決定版｜未公開情報の入手から内見チェックまで

「良い建売住宅に出会うには、毎日ポータルサイトをチェックして運を待つしかない」という思い込みが、住まい探しを難しくしているかもしれません。

実は、納得のいく住まいを見つけている方の多くは、ネット検索だけでなく、現地での情報収集や売主への直接相談といったアプローチを無理なく取り入れ、選択肢を広げています。

大切なのは、画面上のスペックや価格だけで判断するのではなく、自分たちの暮らしを守れる品質や環境かどうかを、広い視野で見極めることです。

この記事では、未公開物件に出会うための具体的な探し方や、契約前に知っておきたいリスク管理のポイントについて、プロの視点で整理しました。

数ある選択肢の中から、ご家族にとって安心できるマイホームへのルートを、ぜひこの記事から見つけてください。

建売住宅はどこで探す？未公開物件に出会うための7つの探し方

理想の住まいに出会うためには、パソコンやスマホの前で待っているだけでは不十分です。人気物件や未公開情報は、Webに掲載される前に買い手が決まってしまうことも少なくありません。

納得できる物件を見つけるには、Webの速報性とアナログな足を使った情報収集を組み合わせることが近道です。それぞれの特性を理解し、多角的にアプローチしましょう。

>>2026年版｜建売住宅のメリット・デメリットと失敗しない選び方

1. 住宅会社の公式サイト（売主直販・未公開情報）

最も経済的なメリットが大きいのが、ハウスメーカーや工務店などの「売主」から直接購入する方法です。

通常、不動産会社を通じて購入すると、物件価格の「3％＋6万円＋消費税」の仲介手数料がかかります。しかし、売主から直接購入すれば、この費用は一切かかりません。

物件価格	仲介手数料（税込）	売主直販の場合
2,000万円	72.6万円	0円
3,000万円	105.6万円	0円
4,000万円	138.6万円	0円

このように、3,000万円の物件であれば約100万円もの初期費用を節約でき、家具や家電の購入予算に回せるようになります。

また、公式サイトではポータルサイトへの掲載前に「会員限定」や「販売予告」として情報が公開されることが多く、ライバルより先に検討を始められる点も大きな魅力です。

まずは希望エリアで実績のある住宅会社を検索し、公式サイトから会員登録を行って未公開情報を入手する体制を整えましょう。

【富山エリアで探すなら】売主直販の「デュエット」で無理なくコストカット

少しでも初期費用を抑えて、納得してマイホームを手に入れたいと考えるのは当然のことです。特に100万円単位の仲介手数料は、家計にとって大きな負担になります。

しかし、数ある住宅会社の中から「信頼できて、かつ直販を行っている会社」を自力で見つけ出し、比較検討するのは時間も労力もかかります。

富山エリアで検討中なら、私たち「株式会社デュエット」の公式サイトをチェックしてみてください。

売主直販のため仲介手数料は無料です。さらに、土地の特性に合わせて一邸ごとにデザインされた「建売に見えない企画住宅」の情報がいち早く手に入ります。

2. ポータルサイト（新着通知・相場確認）

SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの大手ポータルサイトは、エリア全体の相場観を養い、広範囲の物件を一括比較するために不可欠なツールです。

ただし、毎日手動で検索するだけでは、情報のスピード競争に負けてしまいます。希望条件を保存し、「新着物件のお知らせメール」を設定して即座に情報をキャッチすることが重要です。

人気エリアの優良物件は、掲載直後に問い合わせが殺到し、週末を待たずに商談が入ることも珍しくありません。

また、掲載情報にはタイムラグがある場合や、すでに契約済みの物件が残っている「おとり広告」の可能性もゼロではありません。気になったらすぐに問い合わせて、最新の販売状況を確認しましょう。

3. 現地看板・のぼり旗（最速情報・周辺環境重視）

散歩やドライブで希望エリアを実際に回り、「分譲中」や「建築計画のお知らせ」といった看板を探すのも有効な手段です。

現地看板は、ネット掲載作業が追いついていない、まさに「売り出されたばかり」の最速情報である可能性があります。

現地情報のメリット

ネット上のスペックだけでなく、周辺環境や隣家の雰囲気を気に入った上で問い合わせができるため、ミスマッチを防げます。

看板に記載されている連絡先（売主や販売代理）へ直接電話をかければ、その場で詳細を聞けることもあります。週末の空き時間を使って、住みたい街を散策してみてください。

4. 地域密着の不動産仲介会社（未公開情報・横断紹介）

地元の情報に精通した不動産会社へ直接訪問し、ネットに出る前の情報を聞くという「足を使った」探し方です。

不動産会社の担当者は、これから売り出し予定の物件情報を持っていることがあります。こちらの予算や希望条件を熱心に伝えておけば、条件に合う物件が出た際に優先的に連絡をもらえる関係を築けます。

また、特定の売主に偏らず、複数の会社の物件を横断的に紹介してもらえるため、公平な視点で比較検討しやすいのもメリットです。

5. チラシ・新聞折込（地元限定・家族会議）

新聞折込やポスティングチラシは、その地域限定の特選物件情報源として依然として有効です。

特に、近隣での住み替え層をターゲットにした広告には、ネット検索では埋もれてしまうような掘り出し物件が含まれていることがあります。

紙媒体はリビングで広げやすく、家族全員で指差しながら話し合うきっかけ作りに最適です。週末の朝はチラシをチェックし、気になった物件があれば地図で場所を確認してみましょう。

6. モデルハウス・現地販売会（五感確認・施工品質）

Web上の写真や図面だけでは、実際の「住み心地」までは分かりません。現地へ足を運び、五感を使って確認することが大切です。

現地で確認すべきポイント

日当たりや風通しの良さ、周辺からの騒音や匂いなど、現地に行かなければ分からない生活環境を肌で感じることができます。

完成物件だけでなく、同社施工のモデルハウスを見ることもお勧めします。設備の使用感や施工品質、内装の質感などを確認し、自分たちの暮らしに合うかを判断する材料にしてください。

7. SNS（動画・口コミ確認）

InstagramやYouTubeは、物件の雰囲気をよりリアルに知るための補助ツールとして活用できます。

ルームツアー動画を見れば、写真だけではイメージしにくい生活動線や部屋の広さ、立体的な空間のつながりを把握しやすくなります。

また、ハッシュタグ検索で実際に購入した人の投稿を探せば、会社の信頼性やアフターサービスの評判といったリアルな声を確認できます。ポータルサイトの検索機能と併用し、多角的な視点で情報を集めましょう。

予算オーバーを防ぐ！「検索条件」と「視点」の工夫

物件探しで行き詰まってしまう原因の多くは、検索条件の設定が厳しすぎることにあります。

探し方のルートを増やすだけでなく、検索時の条件設定や物件選びの視点を少し変えるだけで、選択肢は大きく広がります。予算内でより良い物件に出会うための、具体的な工夫をご紹介します。

諸費用を考慮して予算枠を広げる

物件価格だけで判断せず、購入時にかかる「諸費用」を含めた総額で考えることが重要です。一般的に、新築建売住宅の購入には物件価格の約6〜9％程度の諸費用が現金で必要になります。

ここで注目したいのが、仲介手数料の有無です。仲介会社を通すと約100万円の手数料がかかりますが、売主直販の物件なら無料になります。

検索サイトで条件を設定する際、予算の上限をあえて「＋100万〜200万円」広げてみてください。そして、備考欄に「売主」とある物件に注目します。

以下のように、物件価格が高くても手数料が無料であれば、は変わらないケースがあるからです。

項目	A物件（仲介）	B物件（売主直販）
物件価格	3,000万円	3,100万円
仲介手数料	約105万円	0円
支払総額	3,105万円	3,100万円

B物件の方が建物にお金をかけられており、設備や性能が優れている可能性があります。表面的な価格で足切りせず、総額で比較検討することで、質の高い住まいを見逃さずに済みます。

「完成済み」だけでなく「建設中」も検討する

「実物を見てから決めたい」という気持ちは十分に理解できます。しかし、条件の良い人気物件ほど、建物が完成する前に買い手が決まってしまうのが現状です。

選択肢を広げるために、「建設中（未完成）」の物件も検討リストに加えましょう。早い段階で決断することには、完成物件にはない明確なメリットがあります。

建設中物件を契約するメリットは以下の通りです。

• 外壁やクロスの色を選べる（カラーセレクト）場合がある。
• コンセントの増設や位置変更など、電気配線の相談ができる。
• 完成後は隠れてしまう構造部分や断熱材の施工状況をチェックできる。

イメージが湧きにくい場合は、同じ施工会社が建てた近隣のモデルハウスを見学させてもらいましょう。仕様や設備、空間の広さを体感することで、図面だけでは足りない情報を補完できます。

エリア・条件の「優先順位」を見直す

100点満点の完璧な物件は、予算が無制限でない限り存在しません。希望エリアや条件に固執しすぎると、いつまでも購入できず、家賃を払い続けることになります。

家族会議で決めた「絶対に譲れない条件」を軸に、それ以外を緩和することで、驚くほどコストパフォーマンスの良い物件が見つかります。

>>富山の建売｜まちなかvs郊外？老後も後悔しない立地条件

条件	見直しのヒント	期待できるメリット
駅までの距離	徒歩10分以内→ 徒歩20分〜	土地が広く、日当たりが良い物件が増える。 車移動が中心なら生活への影響は少ない。
土地の形状	整形地（四角）→ 旗竿地・変形地	土地価格が安く設定されている。 道路から離れるため、静かでプライバシー性が高い。

すべての希望を満たすことよりも、「7〜8割の条件」を満たしていれば決断するという姿勢が、納得のいくマイホームを手に入れるための近道です。

こんな建売住宅は選ばない！プロが警戒する「危険な物件」の特徴

価格の安さや見た目の綺麗さだけで判断するのは危険です。どんなに好条件でも、長く安心して住み続けるためには「避けるべき物件」が存在します。

契約後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、プロが必ずチェックするリスク管理のポイントを解説します。

>>安すぎる建売vs良質な建売｜価格差の正体と30年後の費用比較

建物品質に不安がある（工期・点検口）

建売住宅の建築にかかる工期は、一般的に「3〜5ヶ月程度」が目安です。これより極端に短い場合、現場で何が起きているか慎重に見極める必要があります。

特に完成までの期間が短い物件は、人手不足の中で無理に進めた「突貫工事」の可能性があり、見えない部分での施工不良リスクが高まります。

工期	判定	リスクの目安
2ヶ月以内	危険	接着剤の乾燥不足や 雑な施工の懸念大
3ヶ月	注意	天候次第では余裕がない工程
4〜5ヶ月	安全	品質管理がしやすい標準期間

また、内見時には必ず「点検口」の有無を確認してください。これがないと、入居後のメンテナンスやトラブル対応が非常に困難になります。

床下点検口（収納庫）

キッチンの床や洗面所などに設置されます。これがないと、水漏れやシロアリ被害が発生した際に床下へ潜って点検できません。

天井点検口

クローゼットの天井などに設置されます。雨漏りの原因調査や、屋根裏の断熱材の状態を確認するために不可欠な設備です。

権利・書類関係に不備がある（境界・検査済証）

土地や建物の権利関係が曖昧なまま契約することは、将来のトラブルを自分から招き入れるようなものです。特に以下の2点は、契約前に必ず不動産会社に確認を求めてください。

境界標（杭や金属プレート）

隣地との境界を示す印です。これが不明確だと、将来フェンスを設置する際などに隣人との間で「自分の土地だ」という揉め事に発展する恐れがあります。

検査済証（けんさずみしょう）

建物が法令通りに建てられたことを証明する「卒業証書」のような書類です。建築確認済証だけでなく、完成後の検査済証が交付されていることを必ず確認してください。

もし検査済証がない場合、完了検査を受けていない「違法建築」の可能性があります。住宅ローンの審査が通らなかったり、将来売却できなくなったりする重大なリスクがあります。

災害リスクが高い立地（ハザードマップ）

どれだけ建物が頑丈でも、立地そのものに危険があっては意味がありません。自治体が発行するハザードマップや、国交省の「重ねるハザードマップ」で住所を検索してみましょう。

浸水想定区域や土砂災害警戒区域（レッド・イエローゾーン）に該当する場合、以下のような多角的なデメリットが発生します。

リスクの種類	具体的な影響
生命・安全	豪雨や地震のたびに避難が必要。 家財が水没する恐れ。
資産価値	将来売却しようとしても、災害リスクがあるため買い手がつかず価格が下落する。
経済負担	水災補償をつけるため、火災保険料が相場よりも大幅に高額になる。

また、地図上の着色エリアだけでなく、天井川（地面より高い位置を流れる川）の近くや、周辺よりも極端に低い土地など、地形的なリスクにも目を向けることが大切です。

【富山での立地選びに不安がある方へ】雪国のリアルを知る「デュエット」の厳選立地

ハザードマップや地盤リスクなど、自分たちだけで「本当に安全な土地か」を見極めるのは専門知識が必要で不安が残りますよね。

特に富山のような雪国では、災害リスクだけでなく「冬の暮らしやすさ」や「雪かきの負担」まで考慮した土地選びが不可欠ですが、地図だけではそこまで分かりません。

立地選びで失敗したくないなら、地域密着の「デュエット」にお任せください。「雪山で暮らすリアル」を知り尽くしているからこそ、単に価格が安いだけでなく、生活のしやすさや将来の資産価値まで見据えた「意味ある土地選び」を行っています。

プロが厳選した安全で快適な建売住宅を、ぜひチェックしてみてください。

後悔しないための「内見」チェックリストと手順

気になる物件が見つかったら、いよいよ内見です。新築の綺麗な内装に目を奪われがちですが、ここでどれだけ「生活者の視点」で冷静にチェックできるかが重要です。

入居後に「こんなはずじゃなかった」と思わないために、プロが実践している具体的なチェック手順を解説します。

時間帯と天候を変えて「周辺環境」を確認する

内見は晴れた日の昼間に行われることが一般的ですが、それだけでは不十分です。契約を決める前に、必ず時間帯や天候を変えて現地周辺を自分の目で確認してください。

同じ場所でも、条件が変われば見えてくる景色や環境音は驚くほど異なります。

確認条件	チェックポイント
夜間	街灯の有無や夜道の明るさ。 帰宅時間帯の人通りや車の騒音レベル。
雨の日	敷地内や前面道路の水はけ。 側溝から水が溢れていないか。
平日・休日	近隣住民の在宅状況や生活音。 前面道路の抜け道利用の有無。

また、最寄り駅やバス停までは、地図上の「徒歩〇分」を鵜呑みにせず、実際に歩いてみることが大切です。

地図では平坦に見えても、実際にはきつい勾配の坂道があったり、歩道が狭く危険な道だったりすることがあります。ベビーカーを押して歩く姿などを想像しながら、安全性を体感してください。

生活動線をシミュレーションする（採寸・配置）

図面上の「6帖」という数字だけで広さを判断するのは危険です。内見には必ず「メジャー」を持参し、手持ちの家具や家電が収まるか具体的に計測しましょう。

特に大型家電の搬入経路や設置スペースは、数センチの誤差が入居時のトラブルに直結します。

搬入経路の幅と高さ

玄関ドア、廊下の曲がり角、階段の幅、室内ドアの有効寸法を測ります。ここが狭いと、買ったばかりの冷蔵庫やソファが部屋に入らない事態になりかねません。

冷蔵庫・洗濯機置き場

本体サイズだけでなく、放熱スペースや防水パンのサイズ、給水栓の高さを確認します。

コンセントと家具の配置

テレビボードやベッドを置く予定の壁面に、コンセントやアンテナ端子が適切な位置にあるか確認します。

自分たちの生活動線をリアルにイメージしながら、家具を置いても人がすれ違う余裕があるか、ドアの開閉に支障がないかを厳しくチェックしてください。

専門家の活用と最終確認

建物の構造や、床下・屋根裏といった見えない部分の施工品質に不安がある場合は、「ホームインスペクション（住宅診断）」を利用するのも有効な手段です。

費用は数万円〜10万円程度かかりますが、建築士などの専門家が第三者の立場で建物を診断してくれるため、大きな欠陥リスクを回避するための安心料と考えられます。

契約前および引き渡し前の最終段階では、以下のポイントを必ずクリアにしてください。

1. 重要事項説明書の内容を理解し、不明点はその場で質問して解消する。
2. 立ち会い確認（内覧会）で、床や壁の傷、建具の動作不良がないか点検する。
3. 不具合が見つかった場合は、引き渡し日までに修繕することを書面で約束してもらう。

これらの手順を丁寧に行うことで、初めて「安心できる契約」となります。納得のいくマイホームを手に入れるために、最後まで妥協せずに確認を重ねましょう。

まとめ｜建売住宅はこう探す！未公開物件で出会う理想の家

良い物件に出会えるかどうかは、運ではなく「情報の集め方」と「見るべき基準」で決まります。ただ待つのではなく、自ら多角的に動くことで、選択肢は大きく広がります。

納得のいく決断をするために、まずは以下の3点から始めてみてください。

• ポータルサイトだけでなく、売主の公式サイトで「未公開情報」と「手数料カット」を狙う。
• 価格の安さだけで飛びつかず、ハザードマップや工期、検査済証を確認して「リスク」を回避する。
• 晴れた昼間だけでなく、夜や雨の日にも現地を訪れ、図面にはない「生活環境」を肌で感じる。

表面的なスペックや「早い者勝ち」という空気に惑わされず、この基準を持って判断すれば、長く安心して暮らせる住まいは必ず見つかります。

富山エリアでの家探しなら、まずはデュエットの「売主直販物件」をチェックしてみてください。富山の暮らしを知り尽くしたプロとして、品質にもコストにも妥協しない選択肢をご用意してお待ちしています。