建売住宅購入の流れ全10ステップ｜期間と手続き・必要書類を解説

「建売住宅はスピード勝負だから、急いで決めないといけない」と焦っていませんか。その思い込みこそが、不安の大きな原因になっています。

実は、無理なく理想のマイホームを手に入れた方は、例外なく「準備」を徹底しています。

全体の流れを事前に把握し、必要な準備を整えることで、スケジュールに追われるリスクを回避しているのです。

大切なのは、スピードそのものではありません。どのタイミングで何を判断すべきか、自分の中に明確な「基準」を持つことです。

この記事では、契約から引き渡しまでの全スケジュールと、タイミングごとに必要な資金準備を時系列で解説します。

情報に振り回されることなく、安心して購入に踏み切るための「判断材料」を持ち帰ってください。

契約後は最短1ヶ月。建売住宅の全体スケジュールと期間目安

建売住宅を購入する際、もっとも特徴的なのは「入居までのスピード感」です。

特に売買契約を結んでからは、最短1ヶ月程度で新生活をスタートできるケースも珍しくありません。

期間の目安は状況によりますが、一般的には以下のスケジュール感をイメージしてください。

• 物件探しから契約まで：4〜10ヶ月
• 契約から引き渡しまで：1〜3ヶ月

なぜこれほど早いのかというと、すでに建物が完成しており、最終的な検査さえ済めばすぐに住める状態だからです。

また、売主側としても「完成在庫の管理コストを抑えたい」ため、契約後は可能な限り早く引き渡したいという実務的な事情も関係しています。

注文住宅とのスケジュールの違いを、以下の表で比較しました。

項目	建売住宅	注文住宅
入居までの期間	契約後 1〜3ヶ月	契約後 6〜12ヶ月
主な工程	ローン審査・契約	設計・着工・工事
手続きの密度	短期間に集中	長期間に分散
入居時期	予測しやすい	工期により変動あり

※建売住宅は建物があるため、契約直後から入居準備が始まります。

注文住宅であれば、土地購入後に設計や建築工事（3〜6ヶ月）が入るため、手続きや打ち合わせも長期間に分散します。

一方、建売住宅は契約直後から、住宅ローンの本審査や金消契約（きんしょうけいやく／正式なローン契約）、立ち会い検査、引っ越し手配などが一気に押し寄せます。

そのため、段取り不足が手続きの遅れやトラブルに直結しやすいというリスクも否定できません。

このスピード感に流されず、安心して進めるためのコツがあります。

それは、購入プロセスを大きく「前半（準備〜審査）」と「後半（契約〜入居）」の2つに分けて捉えることです。

特に後半は非常にタイトなスケジュールになります。

前半のうちに必要書類の準備や資金計画を済ませておくことが、余裕を持って新生活を迎えるための重要なカギとなります。

前半は準備が9割。無理のない資金計画と審査の5ステップ

契約までの前半戦は、情報収集と決断の連続です。特に資金計画と事前審査は、後戻りできない大切な局面になります。

物件探しから購入の意思を固め、銀行の審査を受けるまでの流れを5つのステップで解説します。

Step1. 資金計画｜借りられる額より返せる額で予算算出

まずは「いくら借りられるか（借入可能額）」ではなく、「いくらなら無理なく返せるか」を基準に総予算を算出してください。

この際、物件価格だけでなく、購入価格の6〜9%程度かかる諸費用を含めた総額で計算することが不可欠です。

予算オーバーを防ぐための指標として、以下の数値を参考にしてください。

指標	一般的な目安	備考
年収倍率	年収の5〜7倍	フラット35利用者の平均は6.9倍
返済負担率	20〜25%以下	実際は15〜20%に抑える人が多い

マイホームの購入はゴールではなく、その後の生活のスタート地点です。

住宅ローンの返済に追われて、日々の生活や家族の楽しみを犠牲にしては本末転倒になってしまいます。

そのため、土地選びの工夫や自社施工によるコスト削減を徹底し、月々の支払いを現在の家賃以下（例：4万円台〜）に抑えられるビルダーを選ぶのも、将来の安心を作る有効な手段です。

例えば、デュエットのように、高品質な設備を維持しながらコストを最適化し、家計にゆとりのある暮らしを提案している会社も、ぜひ検討候補の一つに入れてみてください。

Step2. 物件探し｜絶対に譲れない条件と優先順位の決定

予算が決まったら、立地、間取り、広さなどの条件をリストアップし、優先順位をつけます。

「駅近」と「広さ」など、条件が相反する場合はどちらを優先するか、あらかじめ決めておく必要があります。

物件情報はインターネットや折込チラシで探すのが一般的ですが、すべての物件がネットに出ているわけではありません。

希望エリアに強い不動産会社に相談し、一般公開される前の「未公開物件」を紹介してもらうのも、理想の家に出会うための近道です。

Step3. 物件内見｜図面では分からない生活環境の確認

気になる物件が見つかったら、必ず現地へ足を運んでください。

図面では魅力的に見えても、実際にその場に立つと印象が異なるケースは少なくありません。

内見時は建物の仕様だけでなく、入居後の生活をリアルに想像し、以下のポイントを重点的にチェックします。

室内環境

日当たり、風通し、隣家との窓の位置関係などを確認します。収納スペースは深さや使い勝手が手持ちの家具に合うかも見ておいてください。

生活動線

洗濯機から干し場までの移動距離や、冷蔵庫・食器棚を置いた際の通路幅など、家事のしやすさに直結する動線を確認します。

周辺環境

前面道路の交通量や朝晩の騒音、ゴミ捨て場の管理状況などをチェックします。最寄り駅までは実際に歩いて時間を計ってみることをおすすめします。

Step4. 購入申し込み｜価格や条件交渉ができる最後の機会

購入の意思が固まったら、不動産会社を通じて売主へ「購入申込書（買付証明書）」を提出します。

これは正式な契約ではありませんが、「この条件で買いたい」という意思表示になります。

この申し込みのタイミングが、価格交渉や引き渡し時期の相談を行えるラストチャンスです。契約後の条件変更は原則としてできません。

また、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を希望する場合は、この段階までに実施の可否を確認し、手配を進めておく必要があります。

Step5. 住宅ローン事前審査｜契約前に借入可能額を確定させる

売買契約を結ぶ前に、金融機関へ住宅ローンの「事前審査」を申し込みます。

これは「本当にその金額を借りられるか」を確認し、売主に支払い能力を証明するための手続きです。

審査結果は通常、1日〜1週間程度で判明します。スムーズに審査を進めるため、以下の必要書類をあらかじめ準備しておくと安心です。

本人確認書類

運転免許証、健康保険証などを用意します。

収入証明書

源泉徴収票（直近1〜2年分）や、個人事業主の場合は確定申告書など、現在の収入を証明できる公的な書類が必要です。

物件資料

販売図面、物件チラシ、土地の地図など、購入予定の物件情報がわかる資料を揃えておきます。

この事前審査に通っておかないと、次のステップである「売買契約」に進めないケースがほとんどですので、早めの手続きを心がけてください。

契約後は一気に加速。重要事項説明から引き渡しまでの5ステップ

売買契約を結ぶと、引き渡し日が確定し、スケジュールは一気に加速します。

ここからは、ミスや遅れが許されない後半戦の流れを解説します。

Step6. 重要事項説明｜権利関係と法的ルールの最終チェック

売買契約に先立ち、宅地建物取引士（宅建士）から「重要事項説明」を受けます。

これは物件に関する権利関係や法的制限、ライフラインの整備状況など、購入判断に直結する重要な情報を最終確認する場です。

専門用語が多く難解な内容も含まれますが、後々のトラブルを防ぐため、以下のポイントは特に注意して確認し、不明点はその場で質問してください。

権利関係

私道負担（他人の土地を通行する権利や費用）の有無や、抵当権（借金の担保）が確実に抹消されるかを確認します。

法令制限

将来建て替えをする際に、現在と同じ規模の家が建つか（建ぺい率・容積率などの制限）を確認します。

解除条件

万が一、住宅ローン審査に落ちた場合にペナルティなしで契約を白紙に戻せるか（ローン特約）、その条件を確認します。

Step7. 売買契約の締結｜手付金の支払いとキャンセルの重み

重要事項説明の内容に納得したら、売買契約書に署名・捺印を行い、正式に契約を締結します。

このタイミングで、物件価格の5〜10%程度の「手付金」を現金で支払う必要があります。

この手付金は、最終的に売買代金の一部に充当されます。

注意すべき点は、契約後に買主の都合（「やっぱり別の物件が良い」など）でキャンセルする場合、支払った手付金は「放棄（返ってこない）」となるのが一般的であることです。

契約とはそれほど重い約束であることを理解して臨んでください。

Step8. 住宅ローン本審査・契約｜書類が増える最大の山場

契約締結後、速やかに住宅ローンの「本審査」を申し込みます。

事前審査よりもさらに詳細なチェックが行われるため、提出書類の数も格段に増えます。

書類の種類	主な必要書類
契約関連	売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書
本人確認	住民票、印鑑証明書
収入・健康	所得証明書、健康診断書（団信加入用）

本審査の期間は「1〜2週間程度」が目安ですが、書類に不備があると長引いてしまいます。

審査通過後は、金融機関と「金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）」、通称「金消契約（きんしょうけいやく）」を結び、融資実行の準備を整えます。

Step9. 立ち会い検査｜引き渡し前の最終チェックと採寸

建物が完成したら、売主立ち会いのもとで「立ち会い検査（内覧会）」を行います。

これは、引き渡し前に傷や不具合がないかを確認できる最後の機会です。

引き渡し後に傷を見つけても「引っ越しの際についたもの」とみなされ、無償補修の対象外となることが多いため、遠慮せずに以下の点を厳しくチェックしてください。

傷・汚れ

フローリングの凹み、クロスの剥がれ、建具の擦り傷がないか目視で確認します。

動作確認

ドアや窓の開閉がスムーズか、収納扉の建付けに歪みがないか、実際に動かして確認します。

設備

換気扇の動作音や、水が出る場合は水圧や排水の流れもチェックします。

また、このタイミングでカーテンレールや冷蔵庫置き場、搬入経路の採寸を行っておくと、家具・家電の手配がスムーズに進みます。

Step10. 決済・引き渡し・入居｜残金決済と新生活のスタート

いよいよ最終ステップです。

金融機関で融資が実行されると同時に、売主へ残代金を支払い（決済）、司法書士による所有権移転登記の手続きが行われます。

これらがすべて完了すると、鍵を受け取り、晴れて物件の引き渡しとなります。

引き渡し後はいつでも入居可能です。電気・ガス・水道のライフライン開始手続きを行い、新生活をスタートさせてください。

諸費用は物件価格の約6〜9%。現金が必要な2つのタイミング

物件価格以外にかかる「諸費用」は、一般的に物件価格の6〜9%が目安です。

ここで重要なのは、これらの費用の多くが住宅ローンが実行される前に、「現金（自己資金）」で支払う必要があるという点です。

建売住宅はすでに完成しているため、注文住宅のような「つなぎ融資」や「土地先行融資」は不要です。

しかし、引き渡しまでに「いつ」「いくら」手出しのお金が必要か把握しておかないと、直前で資金ショート（資金不足）を起こしかねません。

現金が必要になるタイミングは大きく分けて2回あります。

契約時に現金で用意すべき2つの費用

売買契約を結ぶタイミングで、以下の費用を現金で用意する必要があります。

手付金

物件価格の5〜10%が相場です。最終的には売買代金の一部に充当されますが、契約時にはまとまった現金を振り込む必要があります。

印紙税

売買契約書に貼る税金（収入印紙）です。一般的な住宅価格であれば、軽減措置適用後で1万円〜3万円程度を用意します。

引き渡し時に支払いが必要な5つの費用

物件の引き渡しと同時に精算、または支払う費用です。

住宅ローンでカバーできるものもありますが、一部は現金や振込での支払いが求められます。

仲介手数料

不動産会社を介した場合に発生します。上限額は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」です。

登記費用

家を自分のものにするための税金（登録免許税）と、手続きを代行する司法書士への報酬（約10万円前後）です。

住宅ローン関連費用

事務手数料（3万〜65万円）や保証料（借入額の0.5〜2%程度）です。金融機関やプランによって金額は大きく異なります。

火災保険料

プランによりますが、10年一括払いが一般的です。地震保険を含めると20万〜50万円程度が相場になります。

固定資産税等の精算金

その年の固定資産税を、引き渡し日を基準に日割り計算して売主へ支払います。

【価格別】用意すべき現金と諸費用の目安一覧

物件価格に対して、手付金（10%と仮定）と諸費用（6〜9%）を合計した「用意すべき資金」の目安を試算しました。

物件価格	諸費用目安（6〜9%）	手付金目安（10%）	合計必要資金目安
2,000万円	120万〜180万円	200万円	320万〜380万円
3,000万円	180万〜270万円	300万円	480万〜570万円
4,000万円	240万〜360万円	400万円	640万〜760万円
5,000万円	300万〜450万円	500万円	800万〜950万円

※上記は概算です。手付金は条件により変動します。

自己資金が足りない場合の諸費用ローンの注意点

手元の現金が不足している場合、諸費用分もまとめて借り入れできる「諸費用ローン」を利用する方法があります。

しかし、諸費用ローンは住宅ローン本体よりも金利が高めに設定される傾向があります。

また、借入総額が増えることで「返済負担率（年収に占める返済額の割合）」が上がり、住宅ローンの審査基準ギリギリになってしまうリスクもあります。

安易に頼るのではなく、資金計画全体を見直す機会として慎重に検討してください。

本審査通過は確実ではない。スムーズに進めるための注意点

住宅ローンの審査は、物件契約前の「事前審査」と、契約後の「本審査」の2段階で行われます。

重要なのは、事前審査に通ったからといって、本審査も100%通過するとは限らないという点です。

特に契約から引き渡しまでが短い建売住宅では、本審査でのトラブルがスケジュールの遅れや、最悪の場合は契約解除に直結しかねません。

融資が実行されるその日まで、気を抜かずに過ごすことが必要です。

審査期間中にやってはいけない4つのNG行動

金融機関は、本審査の時点でもう一度、申込人の信用情報を詳しくチェックします。

そのため、事前審査から融資実行までの間に以下の行動をとると、返済能力の評価が変わり、審査で否決される（落ちる）リスクが非常に高くなります。

新たな借り入れ

マイカーローン、教育ローン、カードローンの新規契約をしてはいけません。

分割払いの利用

クレジットカードのリボ払いや、スマートフォンの端末代金の分割購入も「借金」とみなされます。

勤務状況の変更

転職、退職、独立開業は収入の安定性がリセットされるため、審査に大きく影響します。

支払いの延滞

クレジットカードや公共料金、携帯電話料金の引き落とし不能は、信用情報に傷をつけます。

「これくらいなら大丈夫」という油断が命取りになります。

どうしても必要な出費や変更がある場合は、自己判断せず、必ず担当の不動産会社や銀行に相談してください。

もしもの時の「住宅ローン特約」を確認する

万が一、本審査に落ちてしまった場合に備えて、売買契約書に「住宅ローン特約（融資特約）」が含まれているかを必ず確認してください。

この特約があれば、審査に落ちた場合に無条件で契約を白紙解除し、支払った手付金も全額返還されます。

ただし、特約には有効期限や適用条件（指定された金融機関で審査することなど）があります。

また、特約の効力発生タイプにも種類があるため注意が必要です。

特約の種類	内容	注意点
解除条件型 （自動解除）	期限までに承認が得られない場合、自動的に契約が解除される。	手続き不要ですが、期限管理がシビアです。
解除権留保型 （申告が必要）	期限内であれば、買主が解除の意思表示をすることで解除できる。	期限を過ぎると解除できなくなるため要注意です。

契約時には、自分が結ぶ契約がどちらのタイプかを確認してください。

そして、期日までに審査結果が出ない場合の対処法を不動産会社と共有しておくことが、トラブルを防ぐための重要な備えとなります。

最短1ヶ月で入居するための「先回り」段取り術

契約から引き渡しまでが「最短1ヶ月以内」というスケジュールになる場合、想像以上にタスクが集中します。

この短期間でミスなく手続きを終えるためには、言われてから動くのではなく、自分から先回りして段取りを組む姿勢が不可欠です。

特に注意が必要な「役所手続き」と「隠れた費用」について、具体的な対策を解説します。

平日限定の手続きと書類有効期限の管理

住宅ローンの本審査や登記手続きには、住民票や印鑑証明書などの公的書類が複数枚必要になります。

これらの書類には「発行から3ヶ月以内」といった有効期限があるため、早すぎても無駄になりますが、直前で慌てないよう計画的な取得が必要です。

また、役所の手続きや銀行での決済（金消契約・融資実行）は、原則として「平日の日中」に行わなければならない点も考慮してスケジュールを空けておく必要があります。

手続き・書類	注意点
住民票・印鑑証明	マイナンバーカードがあればコンビニで取得可能な場合もあります。有効期限を確認してください。
銀行手続き	金消契約や決済は平日窓口のみです。半休や有休の調整が必須となります。
ライフライン	電気・水道・ガスの開栓連絡は、入居日の1週間前までに済ませておくと安心です。

仕事のスケジュール調整も含め、契約直後から引き渡し日までのカレンダーをあらかじめ埋めておくことをおすすめします。

表示価格に含まれない「隠れコスト」の正体

一般的な建売住宅の表示価格には、実は生活に不可欠な設備が含まれていないケースが少なくありません。

「家を買えばすぐに住める」と思っていても、実際には以下の設備がオプション扱いとなり、数十万円から百万円単位の追加費用が発生することがあります。

• 網戸、シャッター
• カーテンレール、カーテン
• 照明器具（全室）
• エアコン、テレビアンテナ
• カーポート、外構フェンス

これらを入居までに自分で手配・購入する必要があり、予算オーバーや納期の遅れによるトラブルの原因になりがちです。

「建売を買ったはずなのに、あれこれ追加でお金も手間もかかるのは避けたい」と感じる方は、標準仕様が充実している物件を選ぶのが解決への近道です。

その点、私たちデュエットの住宅は、パナソニック製の高品質な住宅設備などが最初から「フルセット」で含まれているため安心です。

生活に必要なものが標準で揃っているため、追加費用の心配がなく、予算オーバーのリスクを大幅に減らせます。

また、個別の設備手配が不要なため、忙しい方でもスムーズに新生活をスタートできるでしょう。

まとめ｜焦らず決断するために。「資金」と「中身」の確認からスタート

建売住宅特有のスピード感は、事前に全体像とチェックポイントを把握しておくことで、ただの「焦り」から「計画的なスムーズさ」へと変えることができます。

重要なのは、物件そのものの魅力だけでなく、購入後の生活を見据えた「お金」と「住まいの中身」を冷静に見極めることです。

後悔しない道を選ぶために、まずは以下の3点から始めてみてください。

総額と手出し現金の把握

物件価格だけでなく、諸費用（6〜9%）や手付金を含めた資金計画を立てます。月々の返済が無理のない範囲に収まるかを確認してください。

書類の早期手配

気に入った物件が見つかった瞬間に動けるよう、源泉徴収票や身分証明書などの審査書類をあらかじめ手元に用意しておきます。

「含まれるもの」の確認

網戸や照明などが標準装備かオプションかを確認し、入居までにかかる追加費用を洗い出すことが必要です。

これらの準備が整っていれば、短い期間でも落ち着いて判断を下すことができます。

もし「あとから追加費用がかかるのは不安」「資金計画に自信がない」と感じるようであれば、生活に必要な設備が最初から揃ったデュエットの「フルセット住宅」も選択肢の一つとして検討してみてください。

まずは無理のない資金計画の相談から、理想の暮らしへの一歩を踏み出してみませんか。