仲介手数料0円の「売主直売」とは？仲介との違いと注意点を解説

新築マイホームを購入する際、数百万円もの仲介手数料は「支払って当たり前」の必要経費だと思い込んでいませんか？

実は、納得のいく住まい選びをしている方の多くは、一般的な仲介物件だけでなく、手数料のかからない「売主直売」も視野に入れ、自分に合う条件を柔軟に検討しています。

大切なのは、単に安さを追求することではなく、浮いた資金で「入居後の暮らし」をどれだけ豊かにできるかという視点を持つことです。

この記事では、手数料が無料になる仕組みから、プロが教える物件の見極め方、契約時の注意点までをフラットに解説します。

数ある選択肢の中から、あなたとご家族にとって無理のない、最適なマイホームへの近道を見つけてください。

仲介手数料が無料になる「売主直売」の仕組みと節約効果

新築戸建ての購入において、数百万円単位の初期費用を節約できる「売主直売」という選択肢があります。これは裏ワザや特別な値引きではなく、不動産業界の正規の取引構造に基づく正当なコスト削減の方法です。

なぜ手数料が「0円」になるのか、その仕組みを正しく理解することで、安心して物件選びを進めることができます。

仲介手数料が発生する「仲介」と発生しない「売主」の違い

不動産の取引形態は大きく分けて、間に仲介会社が入る「仲介」と、不動産会社から直接買う「売主（直売）」の2種類があります。この違いを理解することが、無駄な出費を抑えるための第一歩となります。

取引形態	業者の役割	手数料の有無
仲介（媒介）	売主と買主のマッチング	必要 （物件価格の約3%）
売主（直売）	自社物件を直接販売	不要 （0円）

仲介手数料とは、物件を紹介してくれた不動産会社に支払う「成功報酬」です。

一方、売主直売の物件は、売主である不動産会社が自ら販売活動を行うため、仲介会社が介在せず、手数料自体が発生しない仕組みになっています。

【試算】3,000万円の家なら約100万円が手元に残る

では、実際にどれくらいの金額が節約できるのでしょうか。仲介手数料の上限は、法律で「（売買価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税」と定められています。

物件価格	仲介手数料（税込）	節約効果
3,000万円	1,056,000円	約100万円の現金が手元に残る
1億円	3,366,000円	高級車1台分相当のコスト削減

3,000万円の物件であれば、約100万円もの資金が浮く計算になります。

この資金を新生活に必要な家具家電の購入費や引越し費用、あるいはカーポート設置などの追加工事に充てることで、生活の質を大きく向上させることができます。

初期費用だけでなく、入居後のローン返済や将来の修繕費も含めて、トータルで余裕のある生活を送りたいと考えるのは当然です。

しかし、目先の価格だけで物件を選ぶと、設備のグレードが低かったり、メンテナンス費がかさんだりして、結果的に住居費の総額が高くなるリスクがあります。

株式会社デュエットでは、土地選びの工夫と自社一貫施工によるコストカットを徹底しています。これにより、例えば月々4万円台（44,329円など）からの無理のない支払い計画を実現し、家賃以下の負担でマイホームを持つことも可能です。

さらに、パナソニック製の住宅設備（キッチン・バス等）を標準でフルセット採用しています。信頼性の高いメーカー品を標準装備することで、入居後の故障リスクや交換費用を抑制する仕様となっています。

初期費用の節約だけでなく、入居後も毎月の家計にゆとりを持ちながら、高品質な設備のある暮らしが叶います。

物件選びの際は、目先の価格だけでなく、月々の返済シミュレーションと設備のメーカー・グレードを必ず確認してください。手数料無料に加え、こうした「住み始めてからのコストパフォーマンス」が高い物件を選ぶのが、後悔しない家づくりの条件です。

物件チラシで判別可能！手数料無料物件の見分け方

気になる物件が「手数料無料」かどうかは、不動産会社に電話をして聞く必要はありません。チラシやWEBサイトに記載されている「取引態様（とりひきたいよう）」という項目を確認するだけで、誰でも一瞬で判断できます。

物件情報の隅に小さく書かれていることが多いですが、ここには数十万円から数百万円の支払い有無を決める重要な情報が隠されています。必ずチェックする習慣をつけてください。

必ず確認すべき「取引態様（とりひきたいよう）」の3つの種類

取引態様とは、その不動産会社が「どのような立場で取引に関わるか」を示したものです。大きく分けて以下の3種類があり、これによって仲介手数料の有無が決まります。

取引態様	手数料	特徴
売主	無料	不動産会社が所有する物件を 自社で直接販売する
代理	無料 （原則）	売主から代理権を得て販売する （売主と同等の立場）
媒介 （仲介）	あり	売主と買主の間に入り 契約をとりまとめる

最も探すべきは「売主」と記載された物件です。

「代理」も手数料は原則かかりませんが、物件数は非常に少ない傾向にあります。一方で、市場に出回る情報の多くは「媒介（仲介）」であり、この場合は物件価格の約3%＋6万円の手数料が必要になります。

ポータルサイトやチラシを見る際は、価格や間取りだけでなく、物件概要欄にある「取引態様：売主」の表記があるかを最初に確認することで、無駄なコストを回避できます。

市場に出回る物件の多くは「仲介」である理由

ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）で検索すると、同じ物件がいくつも並んでいたり、ほとんどが「仲介」だったりすることに気づくかもしれません。

これは、1つの物件情報を多数の仲介会社が掲載できる仕組みになっているためです。対して、「売主」物件は、所有している不動産会社1社しか広告を出さないケースも多く、情報量として埋もれてしまいがちです。

• 仲介物件：多数の会社が紹介するため、目にする機会が多い。
• 売主物件：販売元が限られるため、意識して探さないと見つけにくい。

このように、売主直売の物件は市場全体で見ると選択肢が限られます。

もし、希望のエリアや条件に合う物件で「取引態様：売主」のものを見つけた場合は、品質とコストのバランスが良い希少な出会いである可能性が高いため、早めの問い合わせをおすすめします。

コストだけじゃない！売主直売を選ぶ「品質・保証」のメリット

売主直売のメリットは「手数料無料」だけではありません。

実は、購入後の安心感や法的な保証という面でも、不動産会社から直接購入するスタイルは、買主にとって大きなアドバンテージがあります。価格だけでなく、住んでからの安心も重視したい方にとって最適な選択肢です。

万が一の不具合も安心？法的に守られる「2年保証」

最も大きな違いは、入居後に雨漏りや給排水管の故障などの「欠陥」が見つかった場合の保証です。

売主が不動産会社（直売）の場合、宅建業法により、引渡しから最低2年間の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負うことが義務付けられています。

売主の種類	保証期間（契約不適合責任）	備考
不動産会社 （直売）	2年以上 （義務）	法律で手厚く保護される
個人 （仲介）	3ヶ月程度 または免責（なし）	売主が個人のため責任範囲が限定的

個人の売主から購入する仲介物件の場合、売却後のトラブル責任を負う期間は「3ヶ月」程度とされることが一般的で、場合によっては「免責（責任なし）」となるケースも少なくありません。

対して、不動産会社が売主であれば、法律に基づいたしっかりとした保証がついているため、万が一の際も泣き寝入りするリスクを大幅に減らせます。

物件を知り尽くした「プロ」と直接話せるメリット

仲介業者を挟む取引では、「売主への確認」が必要になるたびに時間がかかり、伝言ゲームのように情報が曖昧になることがあります。

一方、売主直売なら、その物件を企画・設計・管理した当事者と直接やり取りが可能です。

• レスポンスが早い：質問に対して即答が得られやすく、手続きがスムーズに進む。
• 情報が正確：構造や断熱材の種類、周辺環境の特徴など、深い知識に基づいた説明が聞ける。

特に、自社で施工まで管理している会社であれば、「なぜその設計にしたのか」「どんなこだわりがあるのか」といった背景まで理解でき、納得感を持って購入を決断できます。

売主直売は魅力的ですが、「どんな職人が建てたのか分からない」「見えない部分の欠陥が怖い」という不安を感じることもあるでしょう。

一般的な建売住宅では、完成後に壁の中の構造や施工精度を確認することが難しく、購入を躊躇する大きな要因となります。

株式会社デュエットでは、現場経験のある代表が自ら管理し、厳選された熟練の職人のみが施工を行う体制を徹底しています。「自分の家族に勧められるか」を基準に仕事をする職人だけが現場を任されています。

また、第三者機関による検査を実施するほか、「耐震等級3（最高等級）」や「断熱等級5」といった長期優良住宅相当の性能を確保し、数値と客観的な視点で品質を証明しています。

リノベーション済み・新築物件が多く、追加費用が抑えられる

不動産会社が売主となる物件の多くは、単に右から左へ転売されているわけではありません。

会社が一度買い取った後、古家を解体して更地から「新築」したり、内装や設備をフルリニューアルして「リノベーション物件」として再生させたりしてから販売されます。

つまり、市場に出る時点ですでに「商品」として完成された状態になっているのが大きな特徴です。

項目	不動産会社（売主）	個人（仲介）
物件の状態	新築または フルリフォーム済み	現状渡し （経年劣化あり）
入居時期	即入居可	リフォーム期間が 必要な場合あり
追加費用	原則なし	購入後に修繕費が 数百万円かかることも

個人間売買（仲介）の場合、現状のままで引き渡されることが一般的です。そのため、購入後に水回りの交換やクロスの張り替えが必要になり、予想外の出費が発生するケースが少なくありません。

一方、売主直売物件であれば、キッチンやバスルームなどの設備も新品同様であることが大半です。

購入価格以外の追加リフォーム費用を見込む必要がなく、資金計画が立てやすい点も、初めてマイホームを購入する方にとって大きな安心材料となります。

ここに注意！売主直売のデメリットとリスク回避策

ここまでメリットをお伝えしましたが、もちろんデメリットも存在します。仲介会社という「第三者」が入らないため、手続きや契約内容のチェックにおいて、買主自身が主体的に確認すべき項目が増える傾向にあります。

後悔のない取引にするために、以下の3つのリスクと回避策を事前に把握しておきましょう。

住宅ローンや登記手続きのサポート範囲を確認する

仲介会社を通して購入する場合、住宅ローンの銀行選びや申し込み手続き、登記を行う司法書士の手配などは、営業担当者が手厚くサポートしてくれるのが一般的です。

しかし、売主直売の場合、コスト削減の一環として、これらの事務手続きを買主自身で行うよう求められるケースがあります。

• 住宅ローン：自分で銀行へ行き、本審査の申し込みや金消契約を行う必要があるか。
• 司法書士：売主指定の書士がいるか、自分で探して手配する必要があるか。
• 必要書類：役所での公的書類の取得サポートがあるか。

会社によって対応範囲は大きく異なります。契約直前になって「何も手伝ってくれない」と慌てないよう、商談の初期段階で「どこまで代行してもらえるか」を確認しておくことが重要です。

契約内容は「売主有利」になっていないかチェック

不動産売買契約書は、通常「売主側」が作成します。直売の場合、売主である不動産会社が自社で作るため、内容が売主にとって有利な条件になっていないか注意が必要です。

基本的には「宅地建物取引業協会」などが定めた標準約款を使用していることが多いため、過度な心配は不要ですが、「特約事項」の欄には必ず目を通してください。

• 違約金：契約解除時のペナルティが相場（10〜20%）より高くないか。
• ローン特約：審査に落ちた場合、無条件で白紙解約できる期限はいつまでか。
• 引渡し条件：現状有姿（そのまま）か、修復してからか。

専門用語が多く難解な場合は、そのままにせず担当者に説明を求めましょう。納得できない条項があれば、署名捺印をする前に修正を相談することが、トラブル回避の鉄則です。

選択肢が限定されるため「仲介物件」も並行して検討を

売主直売の最大の弱点は、物件数の少なさです。

特定の不動産会社が保有する物件しか紹介されないため、探しているエリアや予算によっては、希望条件に合う物件がその会社に一つもないという状況も十分にあり得ます。

• 売主直売：コストと品質重視。ピンポイントで良い物件があればラッキー。
• 仲介物件：エリアと条件重視。市場にある膨大な物件から選べる。

「絶対に手数料無料がいい」とこだわりすぎると、理想の住まいに出会うチャンスを逃してしまうかもしれません。

まずは売主直売を探しつつ、並行して仲介物件も視野に入れるなど、選択肢を広く持って柔軟に探すことが、結果として満足度の高い家探しにつながります。

売主直売物件を検討する際の交渉・商談のコツ

相手は不動産のプロですが、過度に構える必要はありません。お互いが気持ちよく取引できるよう、建設的に話を進めるための具体的なポイントを押さえておきましょう。

価格交渉よりも「条件交渉」が通りやすい理由

売主直売物件は、土地の仕入れ値や建築費から販売価格を厳密に計算しているため、数百万円単位の大幅な値引きは難しいのが現実です。

無理な価格交渉で心証を悪くするよりも、売主が柔軟に対応しやすい「条件面」での相談を持ちかける方が、結果的に得をするケースが多くあります。

交渉の種類	通りやすさ	具体例
価格交渉	△	端数（数万円）の値引きなど 範囲が限定的
条件交渉	〇	カーテン・照明の設置、 オプション工事の追加

特に、売主が施工機能を持っている会社であれば、棚の設置やコンセントの増設といった追加工事を、実質無料や材料費のみでサービスしてもらえる可能性があります。

また、今の家賃発生を抑えるための「引渡し時期の調整」なども、金銭的なメリットに直結する有効な交渉材料の一つです。

専門知識が必要な場面では遠慮なく質問する

商談中は、「用途地域」や「契約不適合責任」といった専門用語が飛び交うことがあります。相手に悪気はなくても、プロ同士の会話のペースで話が進んでしまうことは珍しくありません。

理解できない言葉を曖昧なままにしておくと、入居後のトラブルや想定外の費用発生につながるリスクがあります。

• 遠慮は無用：「勉強不足ですみませんが、噛み砕いて教えてください」と伝える。
• 記録に残す：重要な約束事は口頭で済ませず、メールや書面でもらう。

納得いくまで質問することは、売主側にとっても「真剣に検討してくれている」という信頼の証になります。疑問点はリストにまとめて持参し、一つずつクリアにする姿勢で臨んでください。

まとめ｜手数料無料という選択肢を、これからの暮らしのゆとりに変える

「手数料無料」は裏ワザではなく、正規の取引形態であることを理解した今、あなたの家探しの視野は大きく広がったはずです。初期費用を抑えることは、単なる節約にとどまらず、その後の暮らしのゆとりや、本当にこだわりたい部分に予算を回すための有効な手段となります。

後悔しない選択をするために、まずは以下の3点を意識して行動してみてください。

• 取引態様の確認：チラシやサイトでは「売主」の表記がある物件を優先的にチェックする。
• サポート範囲の質問：商談時は、価格だけでなく「住宅ローン手続きの代行」や「第三者機関による品質検査」の有無を確認する。
• トータルコストの試算：目先の購入価格だけでなく、設備の耐久性や断熱性能など「入居後のランニングコスト」も含めて比較する。

仕組みを知り、正しい判断基準を持つことで、コストと品質を両立させる納得のいく住まい選びは十分に可能です。

まずは実際の物件を見て、品質の違いや具体的な支払いシミュレーションを確かめることから始めてみてください。私たちもプロとして、メリット・デメリットの両面から、最適なプランをご提案します。