建売住宅の諸費用はいくら？3000万円の内訳シミュレーション

チラシに掲載されている「物件価格」さえ予算内に収まれば、あとは何とかなると思い込んでいませんか？

実は、購入後も余裕を持って暮らしている方の多くは、物件価格だけでなく「諸費用」や「現金が必要なタイミング」までを含めた総額で資金計画を立てています。

大切なのは、見かけの価格だけで判断するのではなく、仲介手数料などの見えにくいコストの仕組みを理解し、自分たちのライフプランに合った購入方法を選ぶことです。

この記事では、建売住宅購入にかかる諸費用のリアルな内訳や支払いのスケジュール、そして総額を無理なく抑えるための具体的な選択肢について、3,000万円の物件を例に解説します。

「見えないお金」への不安をクリアにし、ご家族にとって心地よい新生活をスタートさせるための、判断のヒントを持ち帰ってください。

建売住宅の諸費用は「物件価格の6〜10%」が目安

建売住宅の購入には、物件価格（土地＋建物）以外に「諸費用」がかかります。この諸費用の目安は物件価格の6〜10%程度です。

チラシやポータルサイトに掲載されている価格は、あくまで「物件そのものの価格」です。実際には、ここに税金や手数料などの諸費用が加算された金額が「総予算」となります。

例えば、3,000万円の建売住宅を購入する場合、約180万円〜300万円の現金または追加ローンが必要になる計算です。この金額幅は、仲介手数料の有無や住宅ローンの選び方によって大きく変動します。

以下の表で、物件価格ごとの諸費用目安を確認してください。

物件価格	諸費用（6%）	諸費用（10%）
2,000万円	120万円	200万円
3,000万円	180万円	300万円
4,000万円	240万円	400万円

このように、物件価格が上がるほど諸費用の金額も大きくなります。資金計画を立てる際は、物件価格だけでなく諸費用を含めた総額でシミュレーションすることが重要です。

注文住宅や建て替えと比べた「立ち位置」

建売住宅の諸費用は、他の購入形態と比較すると「中間的な立ち位置」にあります。それぞれの目安を知ることで、建売住宅ならではの予算感が掴みやすくなります。

注文住宅（土地から購入）

目安は総額の10〜12%。土地と建物のローンが分かれるため、登記費用やつなぎ融資の手数料がかさみ、諸費用は高くなる傾向があります。

建売住宅

目安は物件価格の6〜10%。土地と建物をセットで契約・決済するため手続きがシンプルで、注文住宅よりは費用を抑えやすいのが特徴です。

建て替え（土地あり）

目安は建築費の3〜6%。土地の購入や所有権移転登記が不要なため、諸費用の負担は最も軽くなります。

建売住宅は、注文住宅ほど複雑な資金計画は必要ありませんが、それでも数百万円単位のコストが発生する点は変わりません。この事実を前提に、ゆとりのある資金計画を立てましょう。

フルローンでも「現金」が必要な理由

「頭金0円（フルローン）」で購入する場合でも、手元の現金が0円で良いわけではありません。諸費用の中には、住宅ローンが実行される前に支払う項目が含まれているからです。

特に注意が必要なのは、契約時に支払う「手付金」です。これは売買代金の一部として前払いするもので、原則として現金での支払いが求められます。

具体的な現金の必要性は以下の通りです。

契約の成立に必須

手付金（物件価格の5〜10%程度）は契約の証拠金として機能します。これが用意できないと、そもそも売買契約を結ぶことができません。

つなぎ融資が使えない

完成済みの建売住宅では、注文住宅のような「つなぎ融資」を使わないケースが一般的です。そのため、一時的な立て替え払いが発生します。

契約解除のリスク回避

万が一契約後に自己都合でキャンセルする場合、支払った手付金は戻ってきません（手付放棄）。これは安易な解約を防ぐための仕組みです。

近年は諸費用込みで借りられる住宅ローンも増えていますが、一時的に立て替えるためのまとまった現金は、必ず手元に残しておくようにしてください。

【時系列】建売住宅購入にかかる諸費用の内訳と支払いタイミング

諸費用の支払いは一度ではありません。「契約時」と「引き渡し時」の大きく2回に分かれます。

特に重要なのは、住宅ローンが実行される前に現金が必要になるタイミングがあることです。

資金不足で契約が滞るのを防ぐため、以下の時系列リストで「いつ・いくら・誰に」支払うのかを整理しておきましょう。

①購入申し込み〜売買契約時（手付金・印紙税）

この段階で支払う費用は、原則として現金での用意が必要です。住宅ローンの融資実行はまだ先のため、手元資金から捻出しなければなりません。

主な費用項目は以下の通りです。

手付金

売買契約の証拠金として売主に支払います。相場は物件価格の5〜10%（150万〜300万円程度）です。購入者の都合で解約する場合は、この手付金を放棄する必要があります。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代です。一般的な建売住宅（契約金額1,000万円超〜5,000万円以下）の場合、軽減措置により1万円（通常2万円）となります。

②決済・引き渡し時（仲介手数料・登記費用・税金清算金）

建物の引き渡しを受ける決済日には、諸費用の大半を支払います。このタイミングで住宅ローンが実行され、口座から各支払先に振り込まれるのが一般的です。

この段階で発生する主な費用と目安額（3,000万円の物件の場合）をまとめました。

費用項目	目安額・計算式	支払先
仲介手数料	上限：約105万6,000円 （物件価格×3%＋6万円＋税）	仲介会社
登録免許税	軽減措置適用で約10〜20万円 （土地1.5%・建物0.15%など）	国
司法書士報酬	約10万〜15万円 （抵当権設定含む）	司法書士
清算金	数万円〜十数万円 （固定資産税の日割り分）	売主
不動産取得税	実質0円になるケースが多数 （控除などの軽減措置あり）	都道府県

この中で最も高額になるのが「仲介手数料」です。法律で上限が決まっており、物件価格に応じて金額が大きくなります。

また、不動産取得税は軽減措置（建物評価額から1,200万円控除など）により、最終的な支払額が0円になるケースが多いですが、一度申告手続きが必要になる場合があります。

>>仲介手数料0円の「売主直売」とは？仲介との違いと注意点を解説

仲介手数料をゼロにして、初期費用を大幅に抑えるには？

前述の通り、仲介手数料は3,000万円の物件で「約105万円」にも上ります。諸費用全体の約3〜5割を占めるこの出費は、家計にとって非常に大きな負担です。

しかし、この費用は購入する物件の「取引形態」を選ぶことで、ゼロにできる可能性があります。

私たち株式会社デュエットのように、売主として自社物件を直接販売している会社であれば、仲介会社を挟まないため仲介手数料は一切かかりません。

浮いた約100万円の予算は、以下のような生活の質の向上に充てられます。

新生活のスタート資金

引っ越し費用や、新居に合わせた家具・家電の購入費用として活用でき、生活の満足度を直結して高められます。

将来への貯蓄

教育資金や老後資金として温存することで、住宅購入後の家計に精神的なゆとりを持たせることができます。

さらにデュエットでは自社設計・自社施工により中間マージンも削減しています。無駄なコストを徹底的に省き、適正価格で高品質な住まいを提供することが私たちのポリシーです。

③住宅ローン実行時（保証料・手数料・保険料）

住宅ローンを利用する場合、銀行に対する手数料や保証料、そして万が一に備える保険料が発生します。

これらは基本的に融資実行時に借入金額から差し引かれるか、別途支払う必要があります。金額の振れ幅が大きい項目のため、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

ローン保証料・事務手数料

金融機関や商品タイプによって、「最初に多く払って金利を抑える」か、「初期費用を抑えて金利に上乗せするか」が分かれます。

大きく分けて以下の2つのタイプがあります。

タイプ	費用の目安	特徴
定額型	3万〜5万円 （＋消費税）	初期費用は安く抑えられるが、金利がやや高めに設定される傾向がある。
定率型	借入額×2.2% （3,000万円なら66万円）	まとまった現金が必要になるが、毎月の返済額（金利）が低くなるケースが多い。

ネット銀行などでは「保証料無料」の代わりに「事務手数料」として定率（2.2%）を求めるケースが一般的です。目先の金額だけでなく、総支払額で比較検討しましょう。

火災保険料・地震保険料

住宅ローンを組む際は、火災保険への加入が必須条件となります。

契約期間は最長5年が一般的で、地震保険とセットにした場合の目安は20万〜50万円程度です。

金額は補償内容（水災補償の有無など）や建物の構造によって大きく変動します。特に耐震等級などの性能評価が高い住宅は、地震保険料の割引が適用されて安くなるメリットがあります。

印紙税・登録免許税

契約手続きそのものにかかる税金です。

印紙税（金銭消費貸借契約書）

銀行と交わすローン契約書に貼付します。借入額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は2万円です。ただし、電子契約を利用できる銀行なら0円で済みます。

登録免許税（抵当権設定）

金融機関が土地や建物を担保にするための登記費用です。要件を満たせば軽減税率が適用され、借入額の0.1%（3,000万円なら3万円）となります。

【重要】諸費用は住宅ローンに組み込める？「現金」が必要な理由

自己資金が少ない方にとって、数百万円単位の諸費用を現金で用意するのはハードルが高いものです。

結論から言うと、諸費用を住宅ローンに組み込むことは可能です。しかし、手続きの仕組み上、どうしても「一時的な現金の準備」だけは避けられないという現実があります。

資金計画の落とし穴にはまらないよう、融資の仕組みと現金の必要性を正しく理解しておきましょう。

諸費用ローンやオーバーローンの仕組みと注意点

多くの金融機関では、物件価格以上の金額を借り入れる「オーバーローン」や、諸費用専用のローン商品を取り扱っています。

これらを利用すれば、最終的な自己負担額を抑えることができますが、以下のデメリットも理解した上で慎重に検討してください。

金利条件が変わる可能性

諸費用分だけ金利が高く設定されたり、借入全額の金利優遇幅が縮小したりするケースがあります。

審査のハードルが上がる

借入総額が増えるため、年収に対する年間返済額の割合（返済比率）が高くなり、融資の審査基準が厳しくなるリスクがあります。

毎月の返済負担が増加

例えば300万円を金利1.5%（35年返済）で追加で借りた場合、月々の返済額は約9,000円アップします。

それでも「手付金」だけは現金準備が必須な理由

フルローンを利用する場合でも、「手付金」だけは現金で用意しなければなりません。

これは、お金が必要なタイミングと、ローンが実行されるタイミングに「ズレ」があるためです。

以下の流れを見ていただくと、なぜ現金が必要なのかが分かります。

【契約時】手付金の支払い

売買契約を結ぶ日に、売主へ現金で支払います。この時点ではまだ住宅ローンの審査中や契約前であり、融資のお金は使えません。

【引渡し時】住宅ローンの実行

銀行から融資額全額が振り込まれます。ここで諸費用込みの金額を受け取り、手出しした手付金分が手元に戻る（相殺される）形になります。

完成済みの建売住宅では、注文住宅で使われる「つなぎ融資」は一般的ではありません。

そのため、もし手元の貯金で手付金（物件価格の5〜10%）を賄えない場合は、一時的に親御様から借り入れるなどの資金調達を検討する必要があります。

【価格別】諸費用シミュレーション｜3,000万円の物件ならいくら？

「実際にいくら用意すればいいのか」を把握するために、最も一般的な「3,000万円の建売住宅」を購入する場合をモデルケースとして試算します。

諸費用の総額は、およそ180万円〜320万円が目安となります。

この金額の幅は、主に「仲介手数料がかかるかどうか」と「住宅ローンの保証料タイプ」によって大きく変動します。

3,000万円の建売住宅の試算例（総額目安：約180万〜320万円）

以下の表は、諸費用の内訳を費目ごとに算出したシミュレーション結果です。資金計画の参考にしてください。

費目	金額目安	備考
仲介手数料	約105万6,000円 （上限額）	売主直売なら0円になります。
登記関連費用	40万〜50万円	登録免許税と司法書士報酬の合計です。
ローン関連費用	60万〜80万円	保証料や事務手数料です。 商品により変動します。
保険料	20万〜50万円	火災保険＋地震保険（5年）の目安です。
印紙税	約3万円	売買契約書とローン契約書の合計です。
合計	約228万〜288万円	条件により前後します。

特に仲介手数料の有無は、総額に100万円以上の差を生みます。予算オーバーを防ぐためにも、検討中の物件が「仲介」か「売主直売」かを必ず確認してください。

また、上記の諸費用とは別に、契約時には物件価格の5〜10%（150万〜300万円）の手付金を現金で用意する必要があります。

この手付金は最終的に物件代金の一部として充当されますが、一時的に手元から現金が出ていく点に注意が必要です。

参考：2,500万円・4,000万円・5,000万円の概算目安

物件価格が変われば、それに連動して仲介手数料や税額、ローン保証料も変動します。

ご自身の検討価格帯に近い目安を把握しておきましょう。

2,500万円の物件

諸費用目安：約105万〜280万円

4,000万円の物件

諸費用目安：約147万〜400万円

5,000万円の物件

諸費用目安：約178万〜488万円

これらの諸費用を物件価格に足した金額が、本当の意味での「総予算」となります。

ギリギリの資金計画でスタートするのではなく、これら諸費用分を見込んだゆとりある返済プランを立てることが、購入後の安心につながります。

建売住宅ならではの「隠れコスト」オプション費用も忘れずに

建売住宅の表示価格には、生活に必要なすべての設備が含まれているとは限りません。

実は、網戸やカーテンレールなどが「オプション扱い」となっている物件も多く、引き渡し後に追加費用が発生するケースが一般的です。

「買ったままの状態ではすぐに住めない」という事態を避けるためにも、必要な設備とその費用相場をあらかじめ予算に組み込んでおきましょう。

生活に必須級の基本オプション

まずは、これがないと日常生活に支障が出る「必須アイテム」です。

多くの建売住宅では標準装備されていないことが多いため、以下のリストで費用感を確認してください。

網戸

意外と見落としがちですが、標準ではないケースが多々あります。全窓に設置する場合、1枚あたり5,000円〜1万円程度の予算が必要です。

カーテンレール

機能性レールか装飾レールかでも変わりますが、家一軒分（5〜6箇所）を業者に依頼すると5万〜10万円程度の出費になります。

照明器具

LDKや各居室のシーリングライトは別途購入が必要です。全室分を揃えると、10万〜20万円程度の予算を見ておく必要があります。

テレビアンテナ・表札

地デジアンテナの設置工事に5万〜10万円、表札の制作・設置に2万〜5万円程度が別途かかります。

快適性を高める追加オプション

必須ではありませんが、入居と同時に揃えておきたい設備です。

これらも含めると、オプション費用だけで総額100万円近くになることも珍しくありません。

エアコン

引っ越し前に設置を済ませておくとスムーズです。LDK用の大型機種と寝室用を合わせると、3台で30万〜50万円程度が目安です。

カーポート・バルコニー屋根

雨や雪から愛車や洗濯物を守るための外構工事です。サイズによりますが、1台用で20万〜60万円程度の費用がかかります。

フロアコーティング

床の傷を防ぎ、掃除を楽にする施工です。LDK全体に施工する場合、10万〜30万円程度が相場となります。

標準装備が充実した物件なら「追加費用」も「将来のコスト」も抑えられる

「物件価格は安かったけれど、オプションを追加していったら結局高くなってしまった」というのは、建売住宅購入でよくある後悔の一つです。

予算オーバーを防ぐための有効な手段は、最初から「標準装備が充実している物件」を選ぶことです。

私たち株式会社デュエットの建売住宅は、高性能樹脂窓や照明はもちろん、パナソニック製の高品質な住宅設備をフルセットで標準装備しています。

後から追加工事をする手間も費用もかからず、表示価格に近い金額で新生活をスタートできるのが大きな特徴です。

さらに、デュエットの家は「長期優良住宅」の認定基準をクリアする高性能住宅です。

断熱性が高いため、毎月の光熱費を抑えられるほか、耐久性が高くメンテナンス費用も低減できます。

目先の購入価格だけでなく、住み始めてからかかるコストも含めたトータルバランスで、家計に優しい住まいを選んでください。

諸費用を無理なく抑える3つのポイント

これまで解説した通り、建売住宅の諸費用は総額で数百万円に上ります。

しかし、この金額は固定されたものではありません。物件の選び方やローンの組み方を工夫することで、100万円単位のコストダウンが可能です。

無理な節約で生活の質を落とすことなく、無駄な出費だけを削ぎ落とす3つのポイントを紹介します。

仲介手数料が無料になる「売主直売」物件を探す

最も効果が大きく、かつ確実に初期費用を抑えられる方法は、不動産会社（売主）が直接販売している物件を選ぶことです。

一般的な仲介物件では物件価格の「3%＋6万円」の手数料がかかりますが、売主直売物件ならこれが全額無料（0円）になります。

3,000万円の物件の場合、その差額は約105万円です。

物件の取引形態	仲介手数料（3,000万円時）	メリット
仲介物件	約105万円	多くの物件から選べる
売主直売	0円	初期費用が大幅に安くなる

私たち株式会社デュエットも「売主」として販売を行っています。

浮いた100万円を家具や家電、あるいはローンの繰り上げ返済に回すことができるため、経済的なメリットは計り知れません。

住宅ローンの手数料・保証料をトータルコストで比較する

住宅ローンの初期費用（保証料・事務手数料）は、金融機関によって数十万円の差が出ます。

特にネット銀行などでは「保証料0円」や「事務手数料定額（数万円）」といったプランを用意しているケースがあります。

ただし、目先の諸費用が安くても、金利が高めに設定されている場合があります。

初期費用重視プラン

手出しの現金は少なくて済みますが、月々の返済額（金利）が少し高くなる傾向があります。

金利重視プラン

最初に保証料を一括払い（または手数料2.2%払い）することで、全期間の金利優遇を受けられるメリットがあります。

どちらが正解ということはありません。「今の現金を残したい」のか「総支払額を減らしたい」のか、ご自身のライフプランに合わせて選択することが重要です。

火災保険の補償内容をハザードマップに合わせて見直す

火災保険料は、補償範囲をカスタマイズすることで適正化できます。

特に保険料への影響が大きいのが「水災補償」です。

自治体が発行するハザードマップを確認し、購入する物件が高台にあるなど水害リスクが極めて低いエリアであれば、水災補償を外すことを検討してください。

これにより、保険料を数万円〜十数万円程度抑えられる可能性があります。

補助金・減税制度の活用を忘れない

国や自治体が用意している支援制度をフル活用することで、実質的な負担を軽減できます。

時期によって利用できる制度は異なりますが、主なものは以下の通りです。

住宅ローン控除

年末のローン残高に応じて、所得税や住民税が控除されます。

子育てエコホーム支援事業

子育て世帯や若者夫婦世帯が省エネ住宅を購入する際に、最大100万円の補助金が交付されます。

すまい給付金・自治体の補助金

収入に応じた給付や、移住・定住を促進するための各自治体独自の助成金です。

これらは自動的に適用されるものではなく、ご自身での申請が必要なケースがほとんどです。申請期限を過ぎて損をしないよう、契約前に必ず確認しておきましょう。

まとめ｜総額の不安をなくし、納得できる資金計画を

物件価格だけでなく、諸費用やタイミング、そして将来のコストまで見通すことは、無理のない資金計画を立てるための重要なスタートラインです。

「見えないお金」の正体と対策を把握した今、あとはご自身のライフプランに最適な選択肢を選ぶだけです。後悔しない住まい選びのために、まずは以下の3点を確認することから始めてみてください。

• 検討中の物件が「仲介」か「売主直売」かを確認し、初期費用の総額を試算する
• 網戸や照明などの標準装備をチェックし、入居後の追加費用の有無を把握する
• 契約時に必要な「現金（手付金）」の準備状況と支払いのタイミングを整理する

どの会社から買うかという「入口」の選び方一つで、手元に残せる資金や入居後の満足度は大きく変わります。

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