建売の固定資産税はいくら？評価額からの計算方法と新築減額の見方

建売を買うと、住宅ローンとは別に固定資産税が毎年かかります。販売価格から税額をそのまま推測することはできず、「新築なら税金が全部半額になる」と考えるのも正確ではありません。

見るべきなのは、土地と家屋それぞれの評価額、課税標準額、そして適用される特例です。仕組みを分けておけば、購入後に必要な負担を物件ごとの条件に沿って見積もれます。

• 固定資産税の計算で基準になる数字
• 土地と家屋にかかる特例の違い
• 新築減額の要件・期間・確認手続き
• 減額がある間と終わった後の概算

購入前に確認する順番と、引渡し後に見直したい書類をまとめます。税負担をつかむには、評価額と適用される特例を別々に見ることが出発点です。

資金計画に税負担も含めて考えたいときは、物件見学や住宅相談をご利用ください。

建売の固定資産税は販売価格だけでは分からない

固定資産税は、土地と家屋の評価をもとに計算されます。販売価格へ税率を掛けて求める税金ではありません。土地・家屋の評価額と課税標準額を確認し、該当する特例を当てはめて、年間の負担を見ます。

契約時に日割り精算する金額と、毎年納める固定資産税は混同しがちです。資金計画では、販売価格ではなく評価額と特例の内容を順に確かめてください。

固定資産税は毎年1月1日の所有者に課税される

固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日に土地や家屋を所有している人です。年の途中で引渡しを受けても、その年に自治体へ納税する人は賦課期日時点の所有者になります。

売買契約では、固定資産税等を日割りで精算する場合があります。ただし日割り精算は売主・買主間の負担調整であり、自治体への納税義務とは別です。契約書では精算の起算日と負担区分を確認しましょう。

販売価格ではなく評価額と課税標準額を見る

税額は、課税標準額に税率を掛けて算出します。評価額をもとに課税標準額が決まり、土地では住宅用地特例や負担調整が影響します。そのため、販売価格と課税標準額は一致しません。

税率も自治体ごとに定められています。たとえば富山市の固定資産税率は1.4%です。本記事の計算例もこの税率を置いていますが、実際には物件所在地の税率と納税通知書の記載を確認してください。

土地と家屋を分けて固定資産税を計算する

年間の固定資産税は土地分と家屋分の合計です。ただし、土地には住宅用地特例、家屋には新築住宅の減額があります。まとめて計算すると、どの制度がどこに効いているのか分かりにくくなります。

概算するときは、土地分と家屋分を先に計算してから合計する流れにします。

対象	先に見る数字	関係する軽減・減額	確認時の注意
家屋	評価額・床面積・新築時期	新築住宅の減額	土地分と都市計画税には及ばない
土地	評価額・課税標準額・敷地面積	住宅用地特例	負担調整で実額が変わる場合がある

土地は住宅用地特例で課税標準額が軽減される

住宅用地では、200㎡以下の部分は評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1が課税標準額の目安です。戸建てでも敷地面積によって、適用される割合が分かれます。

区分	面積	課税標準額の目安	確認する点
その他の住宅用地	200㎡を超える部分	評価額の3分の1	負担調整による変動も見る
小規模住宅用地	200㎡以下の部分	評価額の6分の1	住宅用地として認定されているか確認

住宅用地の認定や負担調整によって、実際の課税標準額は単純計算と異なることがあります。概算は目安にとどめ、確定額は課税明細書で確認します。

家屋は評価額を基に新築減額の対象を確認する

家屋は、原則として評価額を課税標準額として扱います。そこへ自治体の税率を掛け、要件を満たす新築住宅なら家屋分の固定資産税に減額を反映します。

新築減額の対象は土地ではありません。家屋分だけの減額として計算すれば、固定資産税全体が半額になるという誤解を避けられます。

都市計画税がかかる地域では別に見積もる

都市計画税が課税される地域では、固定資産税とは別の負担が発生します。新築住宅を対象とする固定資産税の減額は、都市計画税には適用されません。

都市計画税の有無、税率、自治体独自の措置は所在地で異なります。年間の負担を考える際は、固定資産税だけでなく都市計画税も見積もりに入れましょう。

新築特例（減額）の条件と期間を確認する

新築住宅の減額は、条件を満たす家屋の固定資産税を軽くする制度です。土地分や都市計画税まで半額にするものではないため、対象となる税金、面積、期間を切り分けて確認します。

確認する軸は、どの税金が、どの面積まで、何年度分減額されるかです。

確認項目	一般的な新築戸建て	見落としやすい点
床面積要件	40㎡以上240㎡以下	2026年4月1日以後の新築が対象
減額期間	原則3年度分	戸建て等を前提とした目安
減額範囲	居住部分120㎡相当まで	超過部分は通常の税額
減額対象	家屋分の固定資産税	土地分・都市計画税は対象外

建物の固定資産税のうち120㎡までが2分の1

要件を満たす新築住宅では、1戸当たり120㎡相当までの居住部分にかかる固定資産税が2分の1に減額されます。120㎡を超える部分や、居住に使わない部分は減額の対象になりません。

建物が120㎡以内でも、土地の固定資産税や都市計画税まで減るわけではありません。納税通知書では、土地・家屋・都市計画税を分けて確認してください。

一般的な新築戸建ては3年度分が目安

木造戸建てなど一般的な新築住宅では、新築した年の翌年度から3年度分が減額期間の目安です。期間が終われば、家屋分の固定資産税は本来の税額に戻ります。

家屋の評価額は経年で見直されますが、減額が終わる影響のほうが大きいと、4年目以降は税額が上がったように見えることがあります。減額中の金額だけで資金計画を組まないようにしましょう。

2026年4月1日以後は40㎡以上240㎡以下が主な要件

新築時期

令和13年3月31日までに新築された住宅が対象期間です。期限に近い物件では、完成日を売主に確認します。

床面積

2026年4月1日以後に新築された住宅の主な床面積要件は、40㎡以上240㎡以下です。以前の50㎡以上280㎡以下を現行要件として扱わないでください。

居住割合・立地

併用住宅には居住部分の割合に関する条件があります。一定の立地要件などもあるため、物件ごとに自治体へ確認します。

認定長期優良住宅は減額期間が延長される

認定長期優良住宅に該当する戸建て等では、固定資産税の減額期間は5年度分です。一般の新築住宅に対する減額と重ねて適用する制度ではありません。

区分	減額期間	減額される範囲	確認する書類・条件
認定長期優良住宅	5年度分	120㎡まで2分の1	認定通知書・手続き
一般の新築戸建て等	3年度分	120㎡まで2分の1	床面積・新築時期

購入予定の建売が認定対象かどうかは、売主や認定書類で確認してください。当社の販売物件でも、認定や仕様は物件ごとにご案内します。

建売の固定資産税を前提付きで計算してみる

ここでは全国平均ではなく、計算の流れを確かめるために条件を置きます。土地評価額1,200万円、敷地180㎡、家屋評価額1,000万円、床面積100㎡、固定資産税率1.4%、都市計画税は含めない前提です。

実際の税額は、評価額、自治体、負担調整、減額の要件で変わります。通知書や売主資料の数字へ置き換えて計算するための例として見てください。

区分	計算	減額適用中	減額終了後
家屋	1,000万円×1.4%	7万円	14万円
土地	1,200万円÷6×1.4%	約2万8,000円	約2万8,000円
合計	家屋分＋土地分	約9万8,000円	約16万8,000円

土地は住宅用地特例を当てはめる

敷地180㎡は200㎡以下です。この例では、土地の課税標準額を1,200万円の6分の1、約200万円とみなし、税率1.4%を掛けます。土地分の固定資産税は約2万8,000円です。

この計算には負担調整などを入れていません。実額を確認するなら、課税明細書に記載された土地の課税標準額を使います。

家屋は新築減額の有無で税額が変わる

家屋評価額が1,000万円なら、固定資産税は通常14万円です。床面積100㎡は120㎡以内という前提なので、減額期間中の家屋分は半額の7万円になります。

同じ評価額と仮定すると、減額終了後の家屋分は14万円です。土地分も含めた合計は、減額中が約9万8,000円、終了後が約16万8,000円になります。

販売価格に加えて税負担も見ながら購入計画を考えたい方には、物件見学と資金計画・返済計画の検討をご案内しています。

概算は納税通知書と課税明細書で確かめる

購入後は、納税通知書と課税明細書で、土地・家屋の評価額、課税標準額、税額を照らし合わせます。購入前なら、売主に固定資産税等の精算見込みや家屋の認定について尋ね、自治体で必要になる手続きも確認しておきましょう。

確認するもの	確認したい項目	確認先
納税通知書・課税明細書	評価額・課税標準額・税額	資産税担当窓口
自治体の案内	税率・都市計画税・手続き	物件所在地の市区町村
売主資料	精算見込み・認定の有無	売主・不動産会社

新築減額の手続きと購入時の確認ポイント

新築減額の扱いは、一般住宅か認定長期優良住宅か、また物件所在地の自治体によって異なります。購入者が同じ期限で必ず申告するとは限りません。所在地の案内で、申告の要否と期限を確認してください。

購入前、引渡し・新築後、納税通知書の到着後に確認事項を分けると、手続きの抜けを減らせます。

1. 購入前は、売主へ床面積、認定長期優良住宅かどうか、固定資産税等の精算見込みを確認します。
2. 引渡し・新築後は、所在地の自治体へ減額の対象、申告の要否、期限、必要書類を確認します。
3. 納税通知書が届いたら、土地・家屋の税額、減額の反映、都市計画税を確認します。

富山市では申告書と認定書類の提出を案内している

富山市は、一般の新築住宅について所定の申告書を新築した翌年の1月31日までに提出するよう案内しています。1月1日に新築した場合の期限は、同年1月31日です。

認定長期優良住宅では、申告書に認定通知書の写しを添える案内があります。ただし、必要書類や期限、申告が必要かどうかは自治体で異なるため、富山市以外の物件では所在地の市区町村へ確認してください。

購入前に売主と自治体へ確認したい項目

評価額・精算

売主に固定資産税等の精算見込みを聞き、販売価格とは別に毎年の負担を見積もります。

自治体手続き

所在地の自治体で、申告の要否、期限、必要書類、都市計画税の有無を確認します。

認定・減額

認定長期優良住宅かどうか、面積や新築時期を含む減額要件を満たすか確認します。

減額終了後

4年目以降の家屋分も、長期の資金計画に入れます。

富山で新築建売を検討しており、税額や認定の確認とあわせて資金計画を整理したい場合は、当社へご相談ください。暮らし方や今後の計画を踏まえ、物件見学と返済計画の検討を支援します。

まとめ｜建売の固定資産税は物件ごとの条件で見る

建売の固定資産税は、販売価格だけでは判断できません。土地と家屋の評価額を確認し、土地には住宅用地特例、家屋には新築住宅の減額をそれぞれ当てはめます。

資金計画では、減額中だけでなく、家屋分の減額が終わった後の金額も見込んでおきましょう。都市計画税や申告の扱いには自治体差があるため、物件所在地の自治体にも確認してください。

1. 土地と家屋の評価額・課税標準額を確認する。
2. 敷地面積と住宅用地特例の扱いを確認する。
3. 新築減額と認定長期優良住宅の対象・期間を確認する。
4. 自治体の手続きと減額終了後の負担を確認する。

物件ごとの固定資産税や資金計画は、条件で変わります。当社では富山の新築建売について、物件見学と住宅購入・返済計画の検討を支援しています。